Kolejne kroki

1. Dokumenty wyjściowe do projektowania

Jako podstawę do przyszłego projektu będziemy potrzebować następujące dokumenty:
– wypis z planu miejscowego lub decyzję o warunkach zabudowy (WZiZT)
To podstawowy dokument stanowiący materiał wyjściowy do projektowania. Dokumenty te występują zamiennie, w zależności od tego, czy dla danego terenu opracowano już plan miejscowy.

Zarówno plan miejscowy jak i decyzja o warunkach zabudowy określa główne parametry zabudowy jak np. funkcję zabudowy, dopuszczalną ilość kondygnacji nadziemnych i podziemnych, wysokość budynku lub jego elementów, procent zabudowy działki, obowiązującą lub nieprzekraczalną linię zabudowy, rodzaj materiałów elewacyjnych oraz niekiedy wiele innych parametrów, w zależności od zapisów w planie.

Jeśli działka posiada plan miejscowy (dowiemy się tego w pobliskim urzędzie miasta lub gminy) składamy wniosek o wypis i wyrys z planu dotyczący naszej działki.

Jeśli na danym terenie nie ma sporządzonego planu miejscowego składamy wniosek o decyzję o warunkach zabudowy, podając (najczęściej w gotowym formularzu) główne parametry naszego zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na zasadzie tzw. „dobrego sąsiedztwa”, a reguły ustalania parametrów planowanej zabudowy określa „rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.

Wszystkie te informacje powinny również uzyskać osoby zainteresowane kupnem działki pod zabudowę.

– mapę do celów projektowych

Sporządza ją uprawniony geodeta uzupełniając mapę zasadniczą o aktualne dane z ewidencji gruntów i budynków a także dane z pomiarów w terenie.

Najczęściej jest to mapa sytuacyjno – wysokościowa w skali 1:500.
Aktualizacja powinna obejmować całą działkę, na której zlokalizowano projektowany budynek oraz pas 30-metrowy wokół jej granicy. Mapa do celów projektowych traci ważność, gdy elementy (np. obiekty budowlane, poziom terenu) w obszarze aktualizowanym uległy zmianie.

– warunki techniczne przyłączenia mediów

Określają sposób przyłączenia do budynku wszelkich mediów jak woda, kanalizacja, energia elektryczna, gaz lub sieć ciepłownicza ( również Internet i TV).  Stanowią podstawę do projektów branżowych instalacji.

O warunki techniczne przyłączenia występujemy do lokalnych dostawców wymienionych mediów (wodociągi, energetyka, gazownia itd.) podając, najczęściej w gotowym formularzu zapotrzebowanie budynku.

– badania gruntowe

Wykonuje geolog poprzez odwierty na terenie naszej działki, najczęściej w trzech charakterystycznych miejscach, co umożliwia odtworzenie przekrojów geologicznych terenu.
Opracowanie zawiera opis budowy geologicznej terenu do głębokości odwiertów, informacje na temat poziomu wody gruntowej oraz sugestie i wytyczne dotyczące fundamentów budynku.
Wykonanie badań gruntowych warto wykonać w każdym przypadku, szczególnie wskazane jest dla budynków podpiwniczonych oraz dla działek bez istniejącej, sąsiedniej zabudowy.
Badania gruntowe najlepiej wykonywać na etapie skończonego projektu koncepcyjnego, gdy już znamy dokładne położenie budynku na działce.

– ewentualne inne 

W szczególnych przypadkach plan miejscowy lub warunki zabudowy mogą wymagać dodatkowych dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, jak na przykład uzgodnienia z Konserwatorem zabytków lub zieleni, zgoda na wykonanie badań archeologicznych (w przypadku występowania stanowisk archeologicznych), raport o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację przedsięwzięcia (w przypadku budowania na obszarze Natira2000) oraz innych wynikających ze specyfiki lokalizacji lub planowanego budynku.

Na te elementy warto zwrócić uwagę już na etapie wyboru działki.

W zależności od klasyfikacji gruntów na naszej działce może okazać się niezbędne złożenie podania o: – wyłączenie części gruntów z produkcji rolnej.  – wyłączenie części gruntów z produkcji gruntów leśnych.

2. Zakup projektu gotowego lub zamówienie indywidualnego projektu budowlanego.

W przypadku projektu gotowego wybranego z katalogu konieczne jest zlecenie architektowi wykonanie adaptacji projektu wraz z przygotowaniem projektu zagospodarowania terenu.
W przypadku projektu indywidualnego projekt budowlany składa się z trzech części:

– projektu architektoniczno-budowlanego poprzedzonego koncepcją,
– projektu zagospodarowania działki
-projektu technicznego.

Do uzyskania pozwolenia na budowę niezbędne są dwa pierwsze etapy projektu, ale do rozpoczęcia budowy wymagany jest trzeci etap, czyli projekt techniczny.

3. Indywidualny projekt budowlany

3.1 Projekt architektoniczno-budowlany

– projekt koncepcyjny

To pierwszy i kluczowy etap projektowania. Zawiera kluczowe rozwiązania przestrzenne dotyczące układu funkcjonalnego i bryły budynku, w tym wszystkie rzuty z układem pomieszczeń i zestawieniem ich powierzchni. Projekt na etapie koncepcyjnym służy do przedstawienia idei projektowej Inwestorowi, zatem jego podstawową cechą powinna być czytelność dla odbiorcy.
Koncepcja sama w sobie nie musi zawierać informacji technicznych dotyczących przyszłych rozwiązań, jednak sam projektant powinien już na tym etapie mieć je na uwadze aby realne było wykonanie przyszłej dokumentacji zgodnie z projektem koncepcyjnym.

W skład koncepcji, oprócz płaskich rysunków rzutów, przekrojów czy elewacji, często wchodzą również model 3d, wizualizacje czy makieta. Należy się jednak liczyć z tym, że ich opracowanie (w szczególności makiety czy wizualizacji foto–realistycznych) będzie traktowane jako dodatkowe zlecenie.

Na podstawie zaakceptowanej przez inwestorów koncepcji opracowuje się ostateczną wersję projektu architektoniczno-budowlanego, który zawiera określone rozwiązania architektoniczne, materiałowe i techniczne wraz z ich opisem.

Jest to opracowanie służące do uzyskania pozwolenia na budowę, ale nie jest wystarczające do rozpoczęcia budowy i nie zawiera wystarczających informacji do wybudowania obiektu, natomiast jego zakres określa Prawo Budowlane z września 2020r.

3. 2. Projekt zagospodarowania działki lub terenu

sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych obejmuje:
– usytuowanie budynku na działce oraz innych obiektów budowlanych, – sieci uzbrojenia terenu – utwardzone dojścia i dojazdy, – zaznaczoną granicę opracowania, – zestawienie powierzchni terenu, – sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków – układ komunikacyjny i układ zieleni z podaniem wymiarów – informację o obszarze oddziaływania obiektu; oraz inne elementy określone w Prawie Budowlanym z września 2020r. i jest opracowaniem służącym do uzyskania pozwolenia na budowę.

3. 3. Projekt techniczny

– jest projektem obejmujący oprócz architektury inne projekty branżowe, jak konstrukcje , instalacje, itp. wykonywane przez projektantów posiadających uprawnienia w danej specjalności i zawiera:
– projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, –
– charakterystykę energetyczną,
– projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
– w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,
– inne opracowania projektowe;

Jego zakres określa Prawo Budowlane z września 2020r. i jest opracowaniem niezbędnym do rozpoczęcia prac budowlanych.

Natomiast zakres i forma projektów koncepcyjnego, technicznego czy projektu wnętrz zależy tylko i wyłącznie od indywidualnych ustaleń między Inwestorem a projektantem i nie podlega regulacji prawnej.

4. Projekt wnętrz

Zawiera wszelkie informacje dotyczące wykończenia wnętrz poczynając od ścian, posadzek i sufitów po szczegółowy dobór armatury, mebli (szczególnie tych wbudowanych) Najczęściej projekt wnętrz sam w sobie dzieli się na etap koncepcyjny i wykonawczy.
Opracowanie zawiera zwykle rysunki rzutów pomieszczeń, widoki ścian, szkice perspektywiczne, rysunki posadzek i ewentualnie sufitów z dokładnym podaniem producentów materiałów i wyposażenia, kolorystyki farb itp., aranżację meblową, detale połączeń elementów, projekty mebli, itp. Projekt wnętrz może też zawierać elementy branż elektrycznej i sanitarnej z planem punktów instalacji.

Ze względu na swą pracochłonność cena pełnego projektu wnętrz może być zbliżona do projektu budowlanego danego obiektu.

Projekt wnętrz nie jest wprawdzie wymagany prawem, a jego zakres może być dowolnie ustalony między inwestorem a projektantem i tylko dla danych pomieszczeń, np. kuchni i łazienek. Jeśli jednak chcemy uniknąć przypadkowości, a wygląd naszych wnętrz i szczegóły ich rozwiązań powierzyć fachowcowi, wtedy warto w takie opracowanie zainwestować.

Można również skorzystać tylko z konsultacji architekta dotyczących urządzenia któregoś wnętrz, co będzie znacznie tańsze.
Projekt wnętrz z powodzeniem może być wykonany po uzyskaniu pozwolenia na budowę, jak również dla już istniejącego budynku.

5. Uzyskanie pozwolenia na budowę

Do właściwego urzędu składamy:
– wniosek o wydanie pozwolenia na budowę
– 3 egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub ich kopiami.
– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane .
– dokumentację projektową można złożyć również w formie elektronicznej

Procedura wydawania pozwolenia na budowę trwa maksymalnie 65 dni, ale średnio ok. m-ca.

Często zdarza się, że urząd wydaje postanowienie wzywające do uzupełnienia braków w projekcie, co wydłuża ten okres. Jest to procedura dość powszechna i nie należy jej się obawiać, tylko możliwie szybko uzupełnić brakujące elementy wraz z projektantem.
Pozwolenie na budowę staje się prawomocnie po 14 dniach od pokwitowania przez Inwestora jego odbioru. Jest to czas, w którym strony w sprawie (bezpośredni sąsiedzi naszej działki) mogą wnieść protest wymagający zbadania przez urząd jego zasadności.
Po uprawomocnienie się decyzji o pozwoleniu na budowę urząd wydaje osobny dokument „o uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę” .Jednak wg. nowego Prawa Budowlanego z 09.2020r. to nie jest podstawą do rozpoczęcia prac budowlanych.

Natomiast przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor jest obowiązany przekazać kierownikowi budowy projekt budowlany, w tym projekt techniczny . Kierownik budowy ma natomiast obowiązek udostępnienia projektu technicznego nadzorowi budowlanemu na każde jego żądanie.

Uwaga.
Przed planowaniem nowej inwestycji proszę zapoznać się ze skrótem zapisów z Prawa Budowlanego obowiązującego od 09.2020r,:

Nowy projekt budowlany po nowelizacji Prawa bud, z 09.2021 r. wg. Muratora.

Nowe Prawo budowlane 2020r.- co powinie zawierać projekt budowlany?

6. Roboty budowlane

Zgodnie z Art. 37.1. ustawy Prawo budowlane „Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata”.

Budowę należy zatem rozpocząć w ciągu 3 lat od uprawomocnienia pozwolenia na budowę i kontynuować z przerwami nie dłuższymi niż 3-letnie (w przeciwnym razie konieczne będzie uzyskanie nowego pozwolenia na budowę).

Obowiązkiem inwestora jest zapewnienia wykonywania i nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych poprzez wyznaczenie kierownika budowy. Zakres podstawowych obowiązków kierownika budowy wymienia ustawa Prawo budowlane – kierownik odpowiada m. in. za zgodność realizacji z projektem oraz sztuką budowlaną, bezpieczeństwo na budowie, prowadzenie dziennika budowy.

Inwestor może też (choć w przypadku domu jednorodzinnego nie musi) wyznaczyć dodatkowe funkcje nadzoru nad budową:

– nadzór autorski: polega na sprawdzaniu przez osobę reprezentującą projektanta, czy roboty budowlane są zgodne z projektem, a także na rozstrzyganiu, czy możliwe jest wprowadzenie rozwiązań innych niż przewidziane w projekcie, jeśli takowe zgłaszają kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego.

– inspektor nadzoru inwestorskiego: jest osobą reprezentującą interesy inwestora na budowie, ma on dbać o odpowiednią jakość prowadzonych robót. Zabronione jest łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego.