Kolejne kroki dot. projektu  domu mieszkalnego.

1. Przygotowanie inwestycji, dokumenty wyjściowe do projektowania

 

Jako podstawę do przyszłego projektu będziemy potrzebować następujące dokumenty:

 

– wypis z planu miejscowego lub decyzja o warunkach zabudowy 

 

To podstawowy dokument stanowiący materiał wyjściowy do projektowania. Dokumenty te występują zamiennie, w zależności od tego, czy dla danego terenu opracowano już plan miejscowy. 

 

Zarówno plan miejscowy jak i decyzja o warunkach zabudowy określa główne parametry zabudowy jak np. funkcję zabudowy, dopuszczalną ilość kondygnacji nadziemnych i podziemnych, wysokość budynku lub jego elementów, procent zabudowy działki, obowiązującą lub nieprzekraczalną linię zabudowy, rodzaj materiałów elewacyjnych oraz niekiedy wiele innych parametrów.

 

Jeśli działka posiada plan miejscowy (dowiemy się tego w pobliskim urzędzie miasta lub gminy) składamy wniosek o wypis i wyrys z planu dotyczący naszej działki.

Jeśli na danym terenie nie ma sporządzonego planu miejscowego składamy wniosek o decyzję o warunkach zabudowy, podając (najczęściej w gotowym formularzu) główne parametry naszego zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na zasadzie tzw „dobrego sąsiedztwa”, a reguły ustalania parametrów planowanej zabudowy określa „rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.

 

– mapa do celów projektowych

 

Sporządza ją uprawniony geodeta uzupełniając mapę zasadniczą o aktualne dane z ewidencji gruntów i budynków a także dane z pomiarów w terenie.

Najczęściej jest to mapa sytuacyjno – wysokościowa w skali 1:500.

Aktualizacja powinna obejmować całą działkę, na której zlokalizowano projektowany budynek oraz pas 30-metrowy wokół jej granicy. Mapa do celów projektowych traci ważność, gdy elementy (np. obiekty budowlane, poziom terenu) w obszarze aktualizowanym uległy zmianie.

 

– warunki techniczne przyłączenia mediów

 

Określają sposób przyłączenia do budynku wszelkich mediów jak woda, kanalizacja, energia elektryczna, a niekiedy także gaz, cieplik czy telefon.  Stanowią podstawę do projektów branżowych instalacji.

O warunki techniczne przyłączenia występujemy do lokalnych dostawców wymienionych mediów (wodociągi, energetyka, gazownia itd.) podając, najczęściej w gotowym formularzu zapotrzebowanie budynku.

 

– badania gruntowe

 

Wykonuje geolog poprzez odwierty na terenie naszej działki, najczęściej w trzech charakterystycznych miejscach, co umożliwia odtworzenie przekrojów geologicznych terenu.

Opracowanie zawiera opis budowy geologicznej terenu do głębokości odwiertów, informacje na temat poziomu wody gruntowej oraz sugestie i wytyczne dotyczące fundamentów budynku.

Wykonanie badań gruntowych warto wykonać w każdym przypadku, szczególnie wskazane jest dla budynków podpiwniczonych oraz dla działek bez istniejącej, sąsiedniej zabudowy.

Badania gruntowe najlepiej wykonywać na etapie skończonego projektu koncepcyjnego, gdy już znamy dokładne położenie budynku na działce.

 

– ewentualne inne

 

W szczególnych przypadkach plan miejscowy lub warunki zabudowy mogą wymagać dodatkowych dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, jak na przykład zgoda na wykonanie badań archeologicznych (w przypadku występowania stanowisk archeologicznych), raport o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację przedsięwzięcia (w przypadku budowania na obszarze Natira2000) oraz innych wynikających ze specyfiki lokalizacji lub planowanego budynku.

Na te elementy warto zwrócić uwagę już na etapie wyboru działki.

 

2. Projekt

 

– projekt koncepcyjny

 

To pierwszy i kluczowy etap projektowania. Zawiera kluczowe rozwiązania przestrzenne dotyczące układu funkcjonalnego i bryły budynku, w tym wszystkie rzuty z układem pomieszczeń i zestawieniem ich powierzchni. Projekt na etapie koncepcyjnym służy do przedstawienia idei projektowej Inwestorowi, zatem jego podstawową cechą powinna być czytelność dla odbiorcy.

Koncepcja sama w sobie nie musi zawierać informacji technicznych dotyczących przyszłych rozwiązań, jednak sam projektant powinien już na tym etapie mieć je na uwadze aby realne było wykonanie przyszłej dokumentacji zgodnie z projektem koncepcyjnym.

W skład koncepcji, oprócz płaskich rysunków rzutów, przekrojów czy elewacji, często wchodzą również model 3d, wizualizacje czy makieta. Należy się jednak liczyć z tym, że ich opracowanie (w szczególności makiety czy wizualizacji fotorealistycznych) będzie traktowane jako dodatkowe zlecenie.

 

– projekt budowlany

Jest to opracowanie służące do uzyskania pozwolenia na budowę, zatem wbrew nazwie, w zamyśle ustawodawcy – projekt budowlany nie musi zawierać wystarczających informacji do wybudowania obiektu. 

Należy tutaj zaznaczyć, że projekt budowlany jest jedynym etapem, którego zakres określa polskie prawo –  Rozporządzenie Ministra Infrastruktury1)  w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 3 lipca 2003 r. (Dz. U. Nr 120, poz. 1133 z późniejszymi zmianami).

Natomiast zakres i forma projektów koncepcyjnego, wykonawczego czy projektu wnętrz zależy tylko i wyłącznie od indywidualnych ustaleń między Inwestorem a projektantem i nie podlega regulacji prawnej.

 

W skład projektu budowlanego wchodzą najczęściej podstawowe projekty branżowe, wykonywane przez projektantów posiadających uprawnienia w danej specjalności:

 

– projekt zagospodarowania terenu – obejmuje usytuowanie budynku na działce, lokalizację wszelkich innych obiektów budowlanych, utwardzone dojścia i dojazdy, zaznaczoną granicę opracowania oraz zestawienie powierzchni terenu.

 

– branża architektura – zawiera m.in. rzuty wszystkich kondygnacji z dokładnym zestawieniem pomieszczeń i powierzchni, rzut dachu, charakterystyczne przekroje, elewacje, zestawienia stolarki, ewentualne detale architektoniczne. W branży architektura powinny znaleźć się informacje o budowie wszystkich przegród poziomych i pionowych (ściany, stropy, dach, podłoga na gruncie itd.) wraz z informacją o ich współczynniku przenikania ciepła (jeśli dla danej przegrody jest wymagana jego maksymalna wartość).

 

– branża konstrukcja – zawiera rysunki wszelkich elementów konstrukcyjnych budynku – rzut fundamentów, konstrukcji stropu, rzut więźby dachowej, belki, podciągi, schody żelbetowe, , balkony, wieńce i rdzenie w ścianach itp.

 

– instalacja sanitarne – najczęściej są to instalacje wodno-kanalizacyjna, centralnego ogrzewania, niekiedy także wentylacji mechanicznej.

 

– instalacja elektryczna – zawiera usytuowanie i schemat rozdzielni głównej, instalację odgromową, niekiedy także rozkład tras kablowych.

 

W skład każdej z branż wchodzi opis techniczny oraz część rysunkowa.

 

Projekt budowlany przygotowuje się w formie spiętych teczek formatu A4, z czego cztery sztuki należy złożyć do urzędu w celu uzyskania pozwolenia na budowę.

 

– projekt wykonawczy

 

Stanowi uzupełnienie projektu budowlanego o szczegóły niezbędne do realizacji obiektu na budowie, a także pomocne w wykonaniu kosztorysu budynku.

W skład projektu wykonawczego mogą wchodzić bardziej szczegółowe rzuty i przekroje, dodatkowe detale budowlane z dobraniem producentów poszczególnych komponentów, dodatkowe zestawienia (np. stali czy elementów więźby), dokładny rozstaw punktów świetlnych czy przebieg kanałów wentylacyjnych.

Projekt wykonawczy zasadniczo zawiera branże podobne jak w projekcie budowlanym, mogą się jednak pojawić branże dodatkowe, niewymagalne do pozwolenia na budowę, jak np. instalacje telefoniczna, domofonowa, sieci komputerowych.

Jak wspomniano wyżej zakres projektu wykonawczego zależy jedynie od ustaleń między architektem a Inwestorem. Może być wykonany już po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Jednak w przypadku tak małych inwestycji jak dom jednorodzinny bardzo często zamiast dodatkowego projektu wykonawczego uzgadnia się po prostu opracowanie dokumentacji budowlano-wykonawczej (stanowiącej już rozszerzone opracowanie projektu budowlanego) – aby zamknąć całość w jednym etapie.

 

 

 

– projekt wnętrz

 

Zawiera wszelkie informacje dotyczące wykończenia wnętrz poczynając od ścian, posadzek i sufitów po szczegółowy dobór armatury, mebli (szczególnie tych wbudowanych)

najczęściej projekt wnętrz sam w sobie dzieli się na etap koncepcyjny i wykonawczy.

Opracowanie zawiera zwykle model 3d z wizualizacjami, kłady ścian, posadzek i ewentualnie sufitów z dokładnym podaniem producentów płytek, tapet czy okładzin, kolorystyki farb itp., aranżację meblową, detale połączeń elementów.

Projekt wnętrz może też zawierać elementy branż elektrycznej i sanitarnej (o ile wprowadzane zmiany w tych instalacjach nie wymagają pozwolenia na budowę a co za tym idzie projektu budowlanego).

Ze względu na swą pracochłonność cena pełnego projektu wnętrz może być zbliżona do projektu budowlanego danego obiektu. 

Projekt wnętrz nie jest wprawdzie wymagany prawem, a jego zakres, podobnie jak projektu wykonawczego, może być dowolnie ustalony między Inwestorem a projektantem (np. tylko dla danych pomieszczeń). Jeśli jednak chcemy uniknąć przypadkowości, a wygląd naszych wnętrz i szczegóły ich rozwiązań powierzyć fachowcowi, wtedy warto w takie opracowanie zainwestować.

Projekt wnętrz z powodzeniem może być wykonany po uzyskaniu pozwolenia na budowę, jak również dla już istniejącego budynku.

 

3. Uzyskanie pozwolenia na budowę

 

Do właściwego urzędu składamy:

– wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

– 4 kopie projektu budowlanego w formie spiętych teczek A4 z ponumerowanymi stronami

– oświadczenie posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane 

Procedura wydawania pozwolenia na budowę trwa maksymalnie 65 dni.

Niekiedy zdarza się, że urząd wydaje postanowienie wzywające do uzupełnienia braków w projekcie. Jest to procedura dość powszechna i nie należy się jej obawiać, tylko możliwie szybko uzupełnić wraz z projektantem brakujące elementy.

Pozwolenie na budowę staje się prawomocnie po 14 dniach od pokwitowania przez Inwestora jego odbioru. Jest to czas, w którym strony w sprawie (bezpośredni sąsiedzi naszej działki) mogą wnieść protest wymagający zbadania przez urząd jego zasadności.

Po uprawomocnienie się decyzji o pozwoleniu na budowę urząd wydaje osobny dokument "o uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę" wraz z odpowiednią adnotacją na okładce dziennika budowy (dziennik budowy jest załącznikiem do wniosku o to uprawomocnienie).

Mając oba dokumenty w ręku można rozpoczynać budowę.

 

4. Roboty budowlane

 

Zgodnie z Art. 37.1. ustawy Prawo budowlane „Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata”.

Budowę należy zatem rozpocząć w ciągu 3 lat od uprawomocnienia pozwolenia na budowę i kontynuować z przerwami nie dłuższymi niż 3-letnie (w przeciwnym razie konieczne będzie uzyskanie nowego pozwolenia na budowę).

 

Obowiązkiem inwestora jest zapewnienia wykonywania i nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych poprzez wyznaczenie kierownika budowy. Zakres podstawowych obowiązków kierownika budowy wymienia ustawa Prawo budowlane – kierownik odpowiada m. in. za zgodność realizacji z projektem oraz sztuką budowlaną, bezpieczeństwo na budowie, prowadzenie dziennika budowy.

Inwestor może też (choć w przypadku domu jednorodzinnego nie musi) wyznaczyć dodatkowe funkcje nadzoru nad budową:

 

– nadzór autorski: polega na sprawdzaniu przez osobę reprezentującą projektanta, czy roboty budowlane są zgodne z projektem, a także na rozstrzyganiu, czy możliwe jest wprowadzenie rozwiązań innych niż przewidziane w projekcie, jeśli takowe zgłaszają kierownik budowy lub inspektor nadzoru inwestorskiego.

 

– inspektor nadzoru inwestorskiego: jest osobą reprezentującą interesy inwestora na budowie, ma on dbać o odpowiednią jakość prowadzonych robót. Zabronione jest łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego.